Můj blog Jednu nebo dvě kauce?

Robert Frolík, 30.4.2024
 

To je pomalu jak Shakespearovská otázka! :-)

Mnoho majitelů se při pronájmu bytu rozmýšlí nad tím, v jaké výši dát kauci (po novu, pro zmatení nepřítele, nazývanou „jistota“), aby měli dostatečně kryté případné škody nájemníkem způsobené nebo dluhy na platbách nájemného či služeb, které by mohly vzniknout a zároveň aby neodradily zájemce od pronájmu jejich bytu.

Dlouho bylo standardem vybírat jistotu ve výši jednoho nájemného, ev. jednoho nájemného + záloh na služby. Ale jak rostou ceny bytů a jak se snižuje kvalita nájemníků, stále více majitelů pomalu začíná přecházet na jistotu ve výši dvojnásobku nájemného.

Ovšem musíme vždy dobře zvážit, jaký byt se pronajímá!

Když to bude vybydlený byt bez zařízení nebo s vybavením nevalné hodnoty, těžko chtít po nájemci jistotu dva nájmy. V takovém případě má totiž spoustu možností si vybrat jiný byt, kde majitel chce jistotu nižší, Vy díky tomu budete mít byt zbytečně dlouho prázdní a bude Vám utíkat nájemné.

Pokud ale pronajímáte luxusní novostavbu vymazlenou do všech detailů a navíc ještě zařízenou nábytkem, tam je jistota ve výši dvojnásobku nájemného naprosto jasná a zcela adekvátní.

Když už jsem zmínil kvalitu nájemníků, kdy za poslední roky rapidně stoupl počet exekucí, insolvencí a podobných problémů a zároveň se výrazně snížila spolehlivost a čestnost nájemníků, je jistota dva nájmy opět na pořadu dne. Nehledě na to, že zákony mnohem více hájí nájemníky a když si pronajímatel zváží, že vystěhovat z bytu neplatiče trvá třeba i půl roku, opět se nabízí žádat jistotu alespoň dva nájmy. I škody na bytech způsobených nájemci mohou být velké a mohou několikanásobně převýšit složenou jistotu. Bohužel, v tomto směru bude pronajímatel vždy ve výrazně vyšším riziku, než nájemce! K tomu doporučuji vždy žádat pojištění občanské odpovědnosti, tzv. „pojistku na blbost“. Jako pronajímatel pak máte mnohem vyšší šanci na úhradu škody vzniklé např. vytopením nebo vyhořením z pojistky nájemníka.

Otázka „jednu nebo dvě kauce“ souvisí i s momentální situací na trhu pronájmů. Pokud je nabídek bytů přehršel a zájemců málo, těžko uspějete se dvěma nájmy. Zájemci si totiž skoro vždy raději vyberou jiný byt, kde majitel chce jen jeden nájem. Pokud ale situace bude opačná, kdy po pronájmech bude velká poptávka, pak můžete být v pozici, kdy si nájemníky budete vybírat i podle výše jistoty.

A když už se o té jistotě bavíme, je třeba upozornit i na další fakta, cituji ze zákona:

§ 2254 - Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Bohužel ale zákon už nestanovuje jaké úroky. Podle čeho se bude výše úroků posuzovat. Na toto téma stále panuje mezi právníky mnoho diskuzí a výkladů. Někteří tvrdí, že si lze ve smlouvě sjednat nulové úročení, jiný zase tvrdí, že ne. Někteří právníci vykládají povinnost vrátit jistotu úročenou tak, že „pronajímatel platí úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy“, jiní zase tvrdí, že „výnosem nájemce by tak byl úrok z běžného účtu“.

A teď babo raď! Máme neskutečně nedokonalé zákony a pokud se nedočkáme nějakého průlomového soudního rozsudku, bude v tomto stále velký prostor pro dohady.

Jak to vidíte Vy z pohledu pronajímatele nebo naopak nájemce?

---------------------

​Další moje články na různá realitní témata najdete na mém BLOGu.
Chcete-li mě vidět "skoro naživo", mrkněte na můj Youtube kanál.
A jestli si chcete počíst víc, napsal jsem i E-book.

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky? Napište mi!
Články do blogu píšu každý měsíc. No a ten příští příspěvěk může být zrovna na to Vaše téma! ;-)

Můžete mě sledovat i na mém FB profilu, Youtube, Instagramu, Linkedinu, TikToku a nově i na Pinterestu, X nebo Threads.

Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma!