Můj blog Příběh jednoho bytu

Robert Frolík, 21.9.2021
 

"Příběh jednoho bytu"
aneb „Dobří holubi se vracejí“ …

Píše se rok 2013 a kromě jiných mě oslovili majitelé jednoho bytu, že na mě dostali doporučení a že ten byt chtějí prodat. Jsem potěšen za doporučení a říkám „Není problém, tím se přeci živím!“. Jenže to jsem ještě nevěděl, co všechno mě čeká a jak moc bude tento prodej komplikovaný! 

Když jsem se na byt přijel podívat, už před domem jsem tušil, že to nebude žádná tuctovka. „Je to tam nahoře, v té nástavbě“ říkají majitelé. Třetí patro bez výtahu není v Praze zas tak neobvyklé. Stoupáme domem po poměrně úzkém schodišti, až se dostáváme k poslednímu patru. Žulové schody se mění na plechové a já mám pocit, že jdeme někam na ošklivou půdu. Dvě ramena schodiště končí malou podestou a dveřmi do bytu. Klasické „panelákové“ dveře, které většina z nás dobře pamatuje.

Vstupujeme do bytu a už při prvních krocích mi přijde něco špatně. „Ta podlaha se celá houpe“ říkám. „No jo, vždyť je to tu všechno ze dřeva. Teda skoro všechno.“ vysvětlují majitelé. „Ono se to stavělo v roce 1991 jako lehká nástavba na původním cihlovém domě.“ A evidentně, aby byla i levná … běží mi mezitím hlavou. Na první pohled vidím všude to nejlevnější a nejjednodušší řešení. A to včetně lina v koupelně. Tedy v koupelně … V takové divné místnosti šíleného půdorysu, kde vana vyčnívala do prostoru, výhled jste měli na záchodovou mísu a světe div se, byly tu jedny vstupní a jedny výstupní dveře. Alespoň tak jsem si to pracovně pojmenoval. Prostě koupelna byla půdorysu jakéhosi „U“ v křeči a měla z naprosto nepochopitelného důvodu dvoje dveře.

Chodba bytu byla zbytečně velká, ložnice malé; nešikovně tu vyčnívaly dva původní komíny; podlahy byly prošlapané do lavórků; do soustavy trubek pod kotlem, který byl posazený asi o metr níže, než je obvyklé, by se zamotalo malé dítě; kuchyně s obývákem tvořila jednu dlouhou nudli a končila malou lodžií. V kombinaci s vybydleností toho bytu to tam na mě působilo docela depresivně.

„Ale je tu hezky, ne?“ pokračují majitelé svůj výklad. Před domem a vedle domu to tedy na mě moc hezky nedýchlo. Tmavá a studená severní strana, neupravený prostor před domem, který pomalu, ale jistě sžírala divoce rostoucí vegetace. Něco mezi opuštěným lesíkem a džunglí. „A je tu hezký výhled“. No, to je tak jediné, čeho se chytit! Výhled z lodžie byl na jižní stranu do zeleně, za domem slušně široký pás trávy (dalo by se říct loučka) a linie stromů, co oddělovala loučku od silnice.

„Z čeho že je ten byt postavený?“ ptám se majitelů a nedůvěřivě poťukávám na duté dvaceticentimetrové obvodové stěny. „No, je to všechno z dřevěných nosných rámů pobitých nějakými deskami a podlahy jsou z dřevotřísky a lina. Moc dokumentace k tomu nemáme, jenom tenhle půdorys. Ale možná ještě něco doma najdeme.“

První prohlídku bytu jsme zakončili tím, že se musím pořádně zamyslet nad tím, jak to celé pojmout, za jakou cenu budeme byt prodávat a zaúkoloval jsem majitele, aby mi k bytu dodali co nejvíc informací. Pátral jsem po internetu, pročítal různé specializované weby, historické prameny a stavební fóra a zjistil jsem, že tyto „dřevostavby“ se u nás dělaly před i po revoluci poměrně hojně, akorát v Praze v poměru s klasickými byty v cihlových a panelových domem jich zas tak moc není.

Zjistil jsem, že obvodové stěny by měly být vyplněné minerální vatou, která měla sloužit jako tepelná izolace. Vnitřní stěny jsou zřejmě bez výplně. Že podlahy pravděpodobně leží na dřevěném roštu a povrch tvoří dvě vrstvy dřevotřískových desek + PVC. Stejně tak stropy jsou tvořené dřevěným roštem pobitým pohledovými deskami. Vzhled desek připomínal dnešní sádrokarton, ale byly tvrdší a hrubší.

OK, tak se do toho tedy pustíme. Ale za jakou cenu? Majitelé měli určitou představu, ale tu jsem jim rozmlouval hned od začátku. „Nemůžete tento byt srovnávat a ostatními byty na trhu. Jeho specifikum je ta zvláštní konstrukce a to výrazně cenu ovlivní“. Snažil jsem se jim vysvětlit, že nemůžou počítat cenu za metr čtvereční ani průměrnou cenu v lokalitě. Dobře, začneme na téhle ceně a uvidíme, jak na to budou lidé reagovat.

Byt 3+kk s lodžií byl v tu dobu zajímavé zboží. Ozvalo se velké množství zájemců, ale ti začali odpadávat jeden po druhém. „Jo aha, ono je to bez výtahu ... já si toho v inzerci nevšimnul.“. „To je poslední patro? Tak to nechci!“. „Před rekonstrukcí? To nebude nic pro nás.“. Klasické věty, které jsem slyšel za svou praxi už tisíckrát. A nově k tomu přibyly dotazy typu: „Prosím Vás, co že je to za konstrukci? Já tomu nějak nerozumím. Dřevo? A proč by tam někdo dával dřevo?“. Nastalo to, čeho jsem se obával. Drtivá většina lidí tomu nerozuměla, nikdy o ničem takovém neslyšela a z těch, co byli na prohlídce bytu, také moc nezbylo. „Tady musí být v létě strašný horko a v zimě zase zima! Jak se to všechno houpe! A jak to všechno dutě zní!“. Nepomohlo ani ukázat čísla skutečných spotřeb, že provoz bytu nebyl ani co se vytápění týče nijak drahý. Většina lidí k tomu buď neměla důvěru nebo měla vysloveně strach ze všeho možného.

Takže jsme prodejní cenu postupně snižovali. Hlavně kvůli té atypické konstrukci bytu, ale i kvůli stavu bytu, který vyžadoval totální rekonstrukci. Zabývali jsme se tím už několik měsíců a přišla další rána! Volá mi majitelka bytu, že manžel náhle zemřel. „To mě moc mrzí, přijměte mojí upřímnou soustrast.“ A hned mi běžely hlavou myšlenky, co teď?

Samozřejmě jsem věděl, že vše musí projít dědictvím a zhruba jak dlouho to bude celé trvat. Tedy za předpokladu, že to rodinu nepoštve proti sobě a nebudou se hádat o majetky. To se naštěstí nestalo, ale majitelka mě prosila, ať to nějak zařídím, že to chce prodat rychle a zbavit se tak už všech starostí a strastí. 

Tak jsme se do toho pustili i s advokátkou. Dědičky byly jen manželka (prodávající) a dcera a obě díkybohu ve shodě. Možná jsme tenkrát měli i štěstí v neštěstí a příslušný soud nám povolil prodej bytu ještě před skončením dědictví. Hurá, pokračujeme …

Další desítky prohlídek, další snížení ceny. Konečně jsem našel zájemce, kteří se rozhodli byt koupit! Připravili jsme rezervaci, domluvili termín podpisu a oni od toho na poslední chvíli cukli. Stejně tak si to na poslední chvíli rozmysleli druzí zájemci, se kterými jsme také připravili a vzájemně odsouhlasili rezervační smlouvu. Až napotřetí, zhruba po půl roce nabízení bytu, přišel mladý pár, že by si byt koupili, že stav jim nevadí, že si to nějak s pomocí otce předělají a jestli bysme jim nedali ještě nějakou slevu. Majitelka už z toho byla tak zoufalá, že nakonec kývla ještě na poslední drobnou slevu. 

Věřte nebo ne, byt jsme nakonec prodali. Mladý pár si na to vyřídil hypotéku a jednání o smlouvách a proces v Katastru proběhl poměrně hladce. Prodejní cena byla nakonec skoro poloviční, než si původně majitelé představovali. A zhruba o půl milionu nižší, než byl můj odhad. Byl to jediný byt v mojí kariéře, který byl takto atypický, komplikovaný, s tolika překážkami a s tak výraznou slevou oproti startovní ceně.

No, ale aby to nebylo jen pochmurné a depresivní … příběh má i své pěkné pokračování. 
A jaké? To se dozvíte v druhé půlce tohoto článku.

---------------------

​Další moje články na různá realitní témata najdete na mém BLOGu.
Chcete-li mě vidět "skoro naživo", mrkněte na můj VLOG.
A jestli si chcete počíst víc, napsal jsem i E-book.

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky? Napište mi!
Články do blogu píšu každý měsíc. No a ten příští může být zrovna na to Vaše téma! ;-)

Můžete mě sledovat i na mém Facebookovém profilu, Youtube, Instagramu nebo Linkedin.

Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma!