Můj blog Jak se nezabít u kupní smlouvy

Robert Frolík, 29.3.2025
 

Diskuze kolem znění kupní smlouvy je nejvypjatější úsek celého procesu prodeje nemovitosti. 

Úspěšně jsme prošli všechny předchozí kroky – úvodní úvahu zda, jak a za kolik prodat, přípravu před prodejem, focení, natáčení, inzerci, prohlídky se zájemci a jednání s kupujícími.

Na prohlídce nebo následně u podpisu rezervační smlouvy jsme si společně všichni řekli, jak bude vypadat zbytek procesu prodeje, jak si to představují prodávající, jak kupující a jaké jsou možnosti to zprocesovat.

Obvykle se až do této fáze na většině věcí prodávající a kupující shodnou.

Největší zádrhel nastává právě ve chvíli připomínkování kupní smlouvy. Jedna strana pošle druhé návrh znění kupní smlouvy a začíná kolotoč komentářů a úprav z obou stran. 

Do té doby celkem přátelská atmosféra (a úsměvy prodávajících i kupujících) se může velmi rychle změnit v nemilé překvapení až naštvání. 

Je v pořádku a běžné, že obě strany mají své advokáty, kteří se snaží hájit především tu stranu, kterou zastupující. A i když je na začátku kupní smlouva připravena tak, aby byla jednoduchá, přehledná, se všemi body podle předchozí domluvy, někdy se stane, že smluvní strany nebo jejich advokáti začnou připomínkovat to, co připravila protistrana a kupní smlouva se začne měnit v barevné omalovánky plné přeškrtaných slov nebo celých pasáží, doplněné o komentáře v bublinách na pravé straně dokumentu. A už jen pohled na tu barevnou „čmáranici“ vyvolá paniku, strach a naštvání.

Někdy je to způsobené jen tím, že v dobré víře advokát protistrany doplní nebo změní některé body tak, aby tím co nejvíce ochránil svého klienta, jindy je to tím, že se (chtě-nechtě) musí do kupní smlouvy uvádět např. termíny, závazky, povinnosti a smluvní pokuty nebo i tím, že si prostě jedna strana přeje do smlouvy uvést některé věci, které nebyly do té doby diskutovány a které se ne vždy líbí protistraně.

Z do té doby přátelské atmosféry je rázem atmosféra velmi napjatá a nebojím se říct i nepřátelská, kdy se smluvní strany začnou dohadovat o tom, že takhle si to tedy ale rozhodně nepředstavovaly, že je druhá strana tlačí do něčeho, s čím tedy rozhodně souhlasit nebudou a že jestli se nenajde rozumné řešení, že od prodeje / koupě raději odstoupí, a to i přes již složenou rezervační zálohu. 

Toto je nejhorší moment celého obchodu! V tu chvíli je potřeba našlapovat velmi opatrně, být co nejvíce diplomatičtí a snažit se co možná nejvíce oprostit od všech emocí. 

Po mnohaletých zkušenostech rozhodně nedoporučuji řešit další úpravy smlouvy emailem nebo telefonicky! Neměli byste litovat času a rozhodně byste se měli sejít osobně, ideálně obě smluvní strany se svými advokáty a se zkušeným makléřem jako prostředníkem, který celou schůzku moderuje a navrhuje nebo doporučuje řešení, které by mělo být vyvážené na obě strany, tudíž ke spokojenosti všech. Nejdůležitějším úkolem makléře je v tu chvíli role „psychologa“, který mírní a uklidňuje napětí mezi smluvními stranami.

Často až v těchto situacích plně doceníte jeho práci. Zvláště pokud je zdatný ve vyjednávání, má s takovými situacemi zkušenosti a je i dostatečně znalý práva.

Obvykle se na osobní schůzce podaří celou situaci uklidnit a strany odcházejí opět s pocitem, že se neřítí někam do průšvihu, ale že vše dobře dopadne a nikdo nebude v nevýhodě, nikdo nebude oklamán, podveden, zatlačen do kouta nebo nepřijde o své peníze ev. o nemovitost.

Za 25 let své praxe jsem takových situací zažil celkem dost. A mohu Vám říct, že někdy byly momenty, kdy jsem už ani nedoufal, že to „uhrajeme“. Ale nakonec se vždy povedlo a nikdo ještě nikoho nezabil! :-)

A co Vy? Jaké máte zkušenosti z podobných situací?

---------------------

​Další moje články na různá realitní témata najdete na mém BLOGu.
Chcete-li mě vidět "skoro naživo", mrkněte na můj Youtube kanál.
A jestli si chcete počíst víc, napsal jsem i E-book.

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky? Napište mi!
Články do blogu píšu každý měsíc. No a ten příští příspěvěk může být zrovna na to Vaše téma! ;-)

Líbí se Vám moje články nabo moje práce?
Sledovat mě můžete na mém FB profilu, Linkedinu, Youtube, Instagramu, TikToku, X-ku, Threads nebo na Pinterestu.