Můj blog Správně nastavená prodejní cena je to nejdůležitější!

Robert Frolík, 26.11.2024
 

Asi už o mě víte, že především prodávám a pronajímám byty v Praze 6. Občas pro své stálé klienty udělám výjimku a vezmu do nabídky i jiný druh nemovitostí. 

Letos jsem se nechal přesvědčit na dva rodinné domy mimo Prahu. Jednu pěknou novostavbu a jeden hodně starý, už několikrát předělávaný vesnický domeček. 

U všech nemovitostí začínám důkladným prozkoumáním jejich technického stavu, zjištěním všech důležitých informací, nashromážděním podkladů, analýzou trhu v dané lokalitě a diskuzí s majiteli nad jejich potřebami, přáním a nad prodejní cenou, resp. prodejní strategií.

V obou případech jsme se už od začátku výrazně lišili v názorech na prodejní cenu.
 

Majitelé novostavby si představovali cenu mnohonásobně vyšší, než jsem jim doporučoval já, majitelé staršího domu o dost vyšší, než byla reálná hodnota domu. V obou případech majitelé vycházeli hlavně z toho, jaké bylo jejich přání, kolik by rádi za ty domy utržili. V případě novostavby byly další argumenty např. kolik stál pozemek, kolik stála stavba (materiál, práce), za kolik se různé novostavby nabízejí a přirozeně, aby měli nějaký zisk. V případě toho staršího domku vycházeli majitelé hlavně z toho, že se v obci prodaly / nabízely domy za takové a makové ceny.

V obou případech jsem cenu stanovil a majitelům doporučoval mimo jiné na základě podrobné analýzy trhu, kde jsem zohledňoval jednak data o konkrétních prodaných domech v obou lokalitách, ale také o délce jejich nabízení a případných slevách daných v průběhu nabízení, o cenách a počtu podobných domů v inzerci, o stavu poptávky v daných oblastech a na daný druh domu, a to vše ještě doplněné o moje zkušenosti a názory několika kolegů, kteří mají větší zkušenosti s prodejem domů v daných oblastech.

I přes všechna tato data si majitelé mysleli, že to nějak „uhrajeme“, protože jsem dobrý makléř, že dělám skvělé propagace a že to určitě dříve nebo později zvládnu!

Kdyby to nebyli moji dobří klienti a kamarádi, odmítl bych do takové spolupráce jít. Nakonec jsem souhlasil, že se prodeje ujmu jen s podmínkou, že pokud nebude o domy zájem, ceny slevíme.

Pro prodej jsem udělal maximum. Staging, profesionální nafocení, videoprohlídky, 3D půdorysy, 3D scan, záběry z dronu, propagační katalogy, placenou reklamu na sociálních sítích a další.

Na ten starší dům chodilo poměrně víc zájemců, než na tu novostavbu. Celkem pochopitelně. Byl blíž Praze a v cenové hladině pod 10 mil. A v rámci obce byl také jeden z nejlevnějších. Ale také ve stavu, vyžadujícím nejvíce investic, navíc stojící na rušné hlavní ulici a s několika technickými problémy, které bylo potřeba v domě vyřešit. To nakonec ve spojení s vysokou cenou odradilo většinu zájemců. Cca po půl roce přestali zájemci chodit úplně. Majitelé se rozhodli raději do domu investovat a některé věci opravit / vylepšit, než snížit cenu.

Ten druhý (nový) byl ve vyšší cenové kategorii, kde v posledním roce byl znát výrazný úbytek zájemců. Prvních pár měsíců neměl nikdo o prohlídku domu zájem, i když čísla statistik z placených reklam a inzercí byla skvělá! To znamenalo jediné: dům a jeho prezentace se lidem líbí, ale cena je vysoká. Majitelé se nakonec po několika našich debatách rozhodli cenu výrazně snížit. A to pomohlo. Na dům se přijelo během půl roku podívat několik zájemců. Většina z nich pochvalovala kvalitu provedení domu, pěkné, klidné místo, některým se nelíbily poměrně malé pokoje v prvním patře, pár zájemců se pokusilo cenu usmlouvat ještě více dolů.
 

Na obou příkladech je jasně vidět, jak kriticky důležité je nastavit správnou cenu hned od začátku!

Protože jakékoliv pozdější úpravy ceny nikdy nepřinesou nic dobrého! Jednak zbytečně ztratíme čas dlouhým nabízením bez většího zájmu, jednak vytvoříme prostor pro další nátlak na snížení ceny a nebo i po delším čase dojem, že v dané nemovitosti je něco špatně, protože se už několikrát snížila cena, způsob propagace, vyměnily se fotografie apod. Takže se může stát, že další zájemci, kteří by možná tu nemovitost na začátku i koupili, pokud by měla správnou cenovku, se na konci celého procesu už ani neozvou.
 

Všude slýcháme, že u prodeje nebo pronájmu nemovitostí jsou nejdůležitější 3 kritéria: lokalita, lokalita, lokalita!

Já to ale doplňuji: cena, cena, cena! A ještě přesněji: lokalita, cena a způsob nabízení.
 

A to jsem tady zmínil jsem maličkou část věcí, které my makléři musíme zvládat řešit! Když k tomu přidám neustále se měnící zákony a chaos, který v poslední době ve všem panuje, měnící se zvyklosti, jednání s lidmi apod., je to někdy pěkný challenge! :-)

Každopádně stále svou práci dělám rád! A to, že se někdy něco nepodaří, to prostě patří k životu. I k profesi. Protože i ten nejlepší realitní makléř se někdy může setkat s případem, který prostě nedopadne.

Ale to se nám stává maximálně jednou za deset let! :-D Tedy alespoň tak hovoří moje statistika 99% úspěšnosti. Protože když si majitelé nechají poradit, vždycky to dříve nebo později vyjde. A někdy se to podaří i nad jejich očekávání.
 

A co Vy? Necháte si při prodeji nebo pronájmu poradit, najmete si makléře nebo to raději zkusíte vlastní cestou?

---------------------

​Další moje články na různá realitní témata najdete na mém BLOGu.
Chcete-li mě vidět "skoro naživo", mrkněte na můj Youtube kanál.
A jestli si chcete počíst víc, napsal jsem i E-book.

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky? Napište mi!
Články do blogu píšu každý měsíc. No a ten příští příspěvěk může být zrovna na to Vaše téma! ;-)

Líbí se Vám moje články nabo moje práce?
Sledovat mě můžete na mém FB profilu, Linkedinu, Youtube, Instagramu, TikToku, X-ku, Threads nebo na Pinterestu.