Můj blog 5 let odpovědnosti za vady prodané nemovitosti
Robert Frolík, 5.11.2018
Víte, že jako prodávající máte ze zákona odpovědnost za skryté vady Vámi prodané nemovitosti? A to až do lhůty 5ti let od prodeje!
Víte, že jako kupující máte ze zákona právo se 5 let po koupi nemovitosti domáhat opravy / slevy nebo vrácení adekvátní části kupní ceny při zjištění skrytých vad?
Co jsou vlastně ty "skryté vady"?
Jsou to vady, které nebyly při prodej na první pohled znatelné, projevily se později, ale byt nebo dům je měl prokazatelně už v době předání kupujícímu. Typické skryté vady jsou např. zarostlé odpadní potrubí, špatně provedená skladba izolace střechy (běžně krytá pohledovým sádrokartonem), popraskané nebo plesnivé zdivo narychlo zakamuflované různými dočasně působícími nátěry, špatně fungující kotel nebo komín (který při prodeji nemovitosti v létě většinou nikdo nezkontroluje), zatékání střechou při dešti, špatně provedená elektroinstalace a pod. Obecně jsou to takové vady, které laik na první pohled nepozná nebo nejsou při běžné prohlídce nemovitosti zjevné.
V kupní smlouvě si nelze vymínit dříve často používaný termín, že "kupující kupuje nemovitost jak stojí a leží" nebo, že "kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti". Tato formulace totiž nezbavuje prodávajícího odpovědnosti za skryté vady.
Reklamovat skryté vady v pětileté lhůtě lze jak u starších nemovitostí, tak i u novostaveb.
U novostaveb je sice obvykle 2-3 letá záruční lhůta, ta se ale nevztahuje na skryté vady. Pro ty platí i u novostavby lhůta 5 let. U developera může být skrytá vada např. to, že se třeba teprve po roce od chvíle, kdy jste si koupili byt v developerském projektu, nastěhuje do sousedního bytu první majitel a vy zjistíte, že kvůli nedostatečné izolaci nebo nevhodnému zdivu mezi byty, slyšíte každé jeho slovo nebo pohyb. V takovém můžete žádat developera o slevu nebo odstranění nedostatků v rámci odpovědnosti za skryté vady.
Možnost reklamovat skryté vady v pětileté lhůtě se ale týká jen domů a bytů v osobním vlastnictví. U družstevních bytů s ní občanský zákoník nepočítá. Lidé totiž v případě družstevního vlastnictví nekupují konkrétní byt, ale "pouze" nabývají členský podíl v družstvu, spojený s právem nájmu konkrétního bytu.
Kupující může reklamovat všechny skryté vady, které neodpovídají stáří a obvyklému opotřebení nemovitosti. Reklamace skrytých vad musí být vždy písemná, adresovaná přímo prodávajícímu, nikoliv realitce – ta za skryté vady neručí. Přílohou musí být znalecký posudek nebo technická zpráva, která dokáže oprávněnost požadavku kupujícího a i to, že vada existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím.
Nároky kupujícího vyplývají z ustanovení § 2106 občanského zákoníku. V případě, že je vada odstranitelná, má kupující právo požadovat po prodávajícím odstranění takové skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Jestliže se jedná o skrytou vadu neodstranitelnou, má kupující právo požadovat po prodávajícím adekvátní slevu z kupní ceny nebo dokonce od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.
Jak tedy předejít pozdějšímu sporu?
Prodávající i kupující mají dnes dostatek možností, jak si nemovitost technicky prověřit. Existuje řada odborníků a firem, které nabízejí takzvanou "inspekci nemovitostí". Inspektoři jsou většinou stavební inženýři a podobní specialisté, kteří podrobně nemovitost prohlédnou. Podle svých znalostí i zkušeností již ví, na co se u konkrétního typu stavby a konstrukce zaměřit. Po prohlídce nemovitosti sepíší podrobnou technickou zprávu, kde bude uveden stav nemovitosti, zjištěné závady a doporučení k jejich odstranění.
Takový dokument je dobrý jak pro prodávajícího, kdy ho při prodeji nemovitosti může předložit kupujícímu a opravdu ho seznámit se skutečným technickým stavem nemovitosti, tak i pro kupujícího, který tím odhalí případné vady kupované nemovitosti a může ještě před uzavřením kupní smlouvy vyjednávat s prodávajícím o případné slevě nebo odstranění vad. Po podpisu kupní smlouvy a uhrazení kupní ceny se totiž vyjednává mnohem hůře a často nezbývá, než se obrátit na soud.
---------------------
Jaké téma Vás zajímá? O čem byste si chtěli přečíst?
Napište mi, zpracuji pro Vás další článek.
Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma!
Novinky a informace o mě, o realitách a o realitním trhu najdete také na mém Facebookovém profilu.