Můj blog Neplatící nájemník ... a co s ním?

neplatící nájemníkRobert Frolík, 12.8.2020

Dnes se podíváme na zoubek neplatičům. I když si svého nájemníka před uzavřením nájemní smlouvy pečlivě vyberete, třeba i s pomocí makléře si ho prověříte a může se Vám jevit jako ideální, nikdo Vám na 100% nemůže garantovat to, že jednou s ním nenastane nějaký problém. Jeden z nejhorších problémů, který může nastat, je neplatící nájemce, který s majitelem nekomunikuje, dluží nájemné a služby a odmítá se z bytu vystěhovat.


Ani sebelepší nájemní smlouva Vás před takovou situací neochrání a bohužel, občanský zákoník dává více práv nájemci, než pronajímateli.


Na začátek je tedy dobré si nájemníka dobře proklepnout. Jak? O tom jsem psal v článku Prověřujete si své nájemce?


Kromě prověření nájemce existuje nová forma "doplňku" k nájemní smlouvě a tou je Doložka přímé exekuční vykonatelnosti. Je to forma písemně uzavřené dohody (notářského zápisu) mezi pronajímatelem a nájemcem, kde se stanoví to, že se nájemce zaváže předmět nájmu v určitý okamžik vyklidit. Typicky, když přestane hradit nájemné nebo služby podle podmínek uvedených v nájemní smlouvě, tak po domluveném období může být přikročeno k jeho vystěhování. Stejně tak, když nevrátí byt pronajímateli ve stanovený termín. Nájemce takovou dohodou dává souhlas tomu, aby byl podle sepsaného notářského zápisu nařízen a proveden výkon rozhodnutí (tedy exekuce). Takový exekuční výkon je prakticky okamžitý a nečeká se několik měsíců na soud, ve které ani nejí předem jisté, kdo vyhraje. Dohoda se svolením k vykonatelnosti se uzavírá u notáře a lze ji uplatnit pouze v případě uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou.


Když budete na uzavření takové dohody trvat a po zájemcích o pronájem Vašeho bytu jí požadovat, počítejte s tím, že se toho většina zájemců zalekne. Jednak proto, že o takové formě většina lidí ještě neví a zároveň se budou bát zneužití ze strany pronajímatele. K tomu ale dojít nemůže, protože taková dohoda nedává pronajímateli ani nájemci žádný prostor k jejímu zneužití. A pokud je nájemce natolik slušný, že z jeho strany nepřichází v úvahu nějaký problém, neměl by se takové dohody v podstatě bát.


Pokud nemáte s nájemcem uzavřenou tuto dohodu, ale jen běžnou nájemní smlouvu, pak musíte postupovat podle občanského zákoníku.
Pokud Vám nájemník dluží nájemné a služby za období více jak dva měsíce
, můžete mu dát výpověď s výpovědní dobou tři měsíce.
Pokud Vám nájemník dluží nájemné a služby za období více jak tři měsíce, můžete mu dát takzvanou okamžitou výpověď, což ale podle občanského zákoníku znamená, že Vám musí byt vrátit nejpozději do jednoho měsíce od podání výpovědi.

Podle dočasného nařízení v souvislosti s koronavirem, nesmíte nájemníka vypovědět v situaci, kdy u něho nastalo neplacení nájemného nebo služeb prokazatelně díky koronavirové situaci - což Vám nájemce musí dokázat.


Pokud máte v bytě nájemníka, který je ve zpoždění s nějakými platbami, ihned ho písemně urgujte. Upozorněte ho na dlužné platby a dejte mu termín k jejich úhradě. Pokud na opakované urgence nereaguje nebo dluh dosáhne výše dvou, případně trojnásobku měsíčního nájemného, pošlete mu písemnou výpověď a výzvu k vrácení bytu v konkrétním termínu.


Pokud nájemce na tyto výzvy ani na výpověď nereaguje a nemáte spolu sepsanou dohodu o přímé exekuční vykonatelnosti, nezbývá Vám, než obrátit se na soud a podat žalobu na vyklizení nemovité věci. Nesmíte však neplatícímu nájemníkovi nijak "škodit" nebo ho omezovat na jeho právech, protože se to u soudu obrátí proti Vám a můžete být obviněni z protizákonného jednání. Typicky jde např. o zavření vody, odpojení elektřiny, plynu a pod. Připravte si pevné nervy a dostatek času i peněz, jelikož se většinou jedná o delší spory a veškeré náklady na soud do jeho rozhodnutí hradíte Vy, protože Vy podáváte žalobu.


Přeji Vám, ať se nikdy do takové situace nedostanete a máte vždy jen slušné a férové nájemce!


---------------------

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky?
Napište mi! Články do blogu píšu každý měsíc a ten příští může být zrovna ten Váš! ;-)

Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma! 

Novinky a informace o mě, o realitách a o realitním trhu najdete také na mém Facebookovém profilu.
Můžete mě sledovat i na Youtube, Instagramu nebo Linkedin.