Můj blog Předkupní právo je zpět!

Jistě si pamatujete, že v Občanském zákoníku bylo zakotveno předkupní právo k nemovitosti. Na nějakou dobu zmizelo (bylo zrušeno) a nyní je zpět!

Co to vlastně je předkupní právo a kdy platí?

Podle § 1124 NOZ platí od 1.1.2018 pravidlo, že převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci (na bytové či nebytové jednotce, domě, pozemku), mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Toto předkupní právo neplatí pouze v případě, jedná-li se o převod osobě blízké (příbuzný přímé řadě, sourozenec, manžel, partner podle zákona upravujícího registrované partnerství, atd. - viz § 22 odst. 1 NOZ).

Předkupní nabídku podávejte ostatním spoluvlastníkům vždy písemně, s uvedením nabízeného podílu na konkrétní nemovitosti, nabízenou cenou a podmínek její úhrady. Vždy požadujte písemnou odpověď, ať kladnou nebo zápornou.

Pokud se spoluvlastníci o způsobu vyrovnání předkupního práva nedohodnou, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Zákonné předkupní právo se uplatní nejen na úplatné převody, ale i na převody bezúplatné - v takovém případě mají spoluvlastníci právo vykoupit spoluvlastnický podíl za obvyklou cenu.

Předkupní právo spoluvlastníka

Příklad: Pan Novák, paní Štědrá a paní Pivoňková jsou spoluvlastníci bytové jednotky, každý se spoluvlastnickým podílem o velikosti ideální 1/3. Pan Novák se rozhodl svůj spoluvlastnický podíl. Než svůj podíl prodá jiné osobě, musí nejprve oslovit paní Štědrou a paní Pivoňkovou, zda nemají zájem si jeho podíl koupit za stanovenou cenu. Pokud paní Štědrá ani paní Pivoňková nevyužije (nebo rovnou odmítne) ve lhůtě třech měsíců možnost si tento podíl koupit, může ho pan Novák prodat za cenu stejnou nebo vyšší (nikoliv však nižší) jiné osobě. 

Pokud by např. paní Štědrá byla sestra pana Nováka a kupovala by podíl ona, nemusí pan Novák nabízet předkupní právo paní Pivoňkové, která s nimi není v příbuzenském vztahu, protože v takovém případě k tomu dle zákona není povinen.

Bude-li mít spoluvlastník nemovitosti o koupi podílu zájem, je povinen zaplatit kupní cenu do tří měsíců od doručení nabídky (nebo dle podmínek sjednaných v kupní smlouvě, např. v případě hypotéky). Neučiní-li tak, může prodávající spoluvlastník převést svůj spoluvlastnický podíl na jinou osobu. 

Předkupní právo nájemce k jednotce

Dle ustanovení § 1187 NOZ platí, že pokud jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám (klasicky vznik SVJ v domě, který původně býval obecní a podobě), má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Toto pravidlo se použije pouze v případě, že nájemcem je fyzická osoba. Předkupní právo nájemce zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. Tuto dobu nelze zkrátit.​

Předkupní právo a převod garážových stání

Garážový prostor může být v budově právně vymezen dvěma způsoby:

1) Prostor garáží je určen v prohlášení vlastníka budovy jako součást společných částí budovy.
V takovém případě bývá s konkrétními bytovými jednotkami vždy spojeno právo výlučného užívání konkrétního garážového stání (parkovacího místa). Prostor garáží není v tomto případě samostatnou nemovitou věcí a nelze jej proto (ani jeho část, resp. spoluvlastnický podíl na něm), samostatně převést. Právo výlučného užívání konkrétního garážového stání v tomto případě přechází na nabyvatele společně s převodem bytové jednotky, se kterou je toto právo spojeno, jako součást společných částí budovy. Nevztahuje se tedy na něj předkupní právo.

2) Prostor garáží je vymezen prohlášením vlastníka budovy jako samostatná nebytová jednotka - samostatný celek, na kterém má každý majitel bytu svůj ideální spoluvlastnický podíl, např. 1/20 (tedy své parkovací místo).  Tuto nebytovou jednotku (garáž) pak mohou užívat všichni její spoluvlastníci, kteří mohou být odlišní od vlastníků bytových jednotek v domě. Spoluvlastnické podíly na takové nebytové jednotce (garáži) obvykle odpovídají počtu parkovacích míst (bude-li v dané garáži například 20 parkovacích míst, tak bude jednomu parkovacímu místu odpovídat spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/20, apod.). S každým spoluvlastnickým podílem je pak obvykle spojeno určité číselně označené parkovací místo. V tomto případě je garážový prostor samostatnou nemovitou věcí (samostatnou nebytovou jednotkou), a proto lze spoluvlastnické podíly na něm samostatně převést. Na takové spoluvlastnictví nemovité věci se však plně uplatní § 1124 NOZ, to znamená, že při převodu spoluvlastnického podílu na dané nebytové jednotce (garáži), bude převodce povinen přednostně nabídnout svůj spoluvlastnický podíl k odkupu ostatním spoluvlastníkům.

Vzdání se předkupního práva

Spoluvlastník nemovitosti se svého předkupního práva může vzdát. Takové vzdání se předkupního práva bude mít účinky i pro právní nástupce daného spoluvlastníka, tedy pro všechny následné vlastníky podílu toho spoluvlastníka, který se předkupního práva vzdal. Vzdání se předkupního práva se zapíše do Katastru nemovitostí, a to na základě písemného prohlášení spoluvlastníka s jeho úředně ověřeným podpisem. Podává se např. jako příloha Kupní smlouvy / Vkladu do Katastru.

Porušení předkupního práva

Při porušení předkupního práva se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka, a to do doby 3 let od prodeje. Pokud tak nabyvatel neučiní a neprodá to oprávněnému z předkupního práva, lze tuto povinnost vynucovat i soudní cestou.


​PS: Zajímá Vás konkrétní téma, o kterém byste si rádi něco přečetli? Napište mi!