Můj blog Proč se dělá „výběrko“ na koupi bytu?

Robert Frolík, 27.9.2026
 

Jestli už nějakou dobu hledáte byt ke koupi, pravděpodobně jste se setkali s poznámkou u inzerátu „Majitel si vyhrazuje právo vybrat kupujícího podle nejlepší nabídky“. Co to vlastně znamená?

Představte si následující situaci: Prodáváte byt. Připravíme skvělou prezentaci, nastavíme odpovídající tržní cenu, rozešleme nabídku do inzerce a poptávajícím, uspořádáme prohlídky. A najednou se stane to, co si přeje každý prodávající – o byt projeví vážný zájem více kupujících.   
  
Nastává klíčová otázka: Jak férově, transparentně a dobře vybrat toho jednoho správného?

Právě k tomu slouží „výběrové řízení“, po staru nazývané „obálková metoda“. V praxi se kolem tohoto pojmu občas objevuje spousta mýtů a předsudků, tak si pojďme vysvětlit, proč se vlastně dělá a jaký má smysl pro prodávajícího i pro kupujícího.

V minulosti to často fungovalo tak, že byt získal ten, kdo jako první zvedl telefon, byl první na prohlídce nebo první přinesl rezervační zálohu. Jenže to není spravedlivé vůči ostatním zájemcům, kteří byli domluvení na prohlídce o něco později, ani vůči prodávajícímu. Výběrové řízení dává všem lidem, kteří o byt stojí, rovnou příležitost předložit svou nabídku, a to za stejných podmínek.   

Nejvyšší cena neznamená vždycky nejlepší nabídku!   
Mnoho lidí si myslí, že výběrové řízení je jen o tom, kdo nabídne nejvíc peněz. To je ale omyl! Cena je samozřejmě jeden z nejdůležitějších parametrů, ale není jediný.   

Pro prodávajícího jsou důležité i další podmínky:   

- Způsob financování - Platí kupující v hotovosti, bude řešit hypotéku?
- Rychlost úhrady kupní ceny - Kupující má už hypotéku předjednanou a čeká jen na vhodnou nemovitost nebo si teprve bude vše vyřizovat? Má vlastní zdroje připravené nebo se bude čekat na uvolnění z nějakých fondů?
- Navazující podmínky - Musí kupující nejprve prodat svou vlastní nemovitost, aby měl na zaplacení? Nechá kupující prodávajícího např. v bytě ještě nějakou v nájmu? A pod. Někdy si prodávající vybírá kupce i podle toho, jaký je předpoklad, že s ním bude jednoduchá nebo složitá komunikace nad kupní smlouvou.

Výběrové řízení umožní prodávajícímu porovnat celkový balíček podmínek a vybrat si nabídku, která mu nejlépe vyhovuje, ne nutně jen tu s nejvyšší prodejní cenou.

Ano, nejvyšší cenová nabídka je často preferovaná, protože mnoho prodávajících prostě chce prodat co nejlépe / za maximální možnou cenu. Majitel prodává svůj celoživotní majetek. Je jeho úplně přirozeným a legitimním právem získat z prodeje co nejvyšší částku. Pokud je poptávka vyšší než nabídka, výběrové řízení přirozeně ukáže skutečnou maximální tržní hodnotu bytu v daném čase. K tomu někdy slouží i aukce, které ale já nepoužívám. Řídí se totiž odlišnými pravidly a zákony.

Čistý stůl a transparentnost pro všechny!   
Když je o byt velký zájem, bez jasných pravidel snadno vznikne chaotická „přetahovaná“. Jeden zájemce přihazuje po desítkách tisíc, druhý váhá, třetí se cítí podvedený, že nedostal šanci ... To vytváří zbytečný stres a špatný pocit na všech stranách. Při řádně vedeném výběrovém řízení dostanou všichni vážní zájemci přesné instrukce a jasný termín, do kdy mají poslat svou nabídku. Pravidla jsou daná předem, podmínky jsou pro všechny stejné a nikdo nemůže mít pocit, že se „kuly pikle“ za jeho zády.   
  

Jak takové výběrové řízení probíhá u mých prodejů?

- Proběhnou standardní prohlídky: Všichni zájemci si byt v klidu prohlédnou, dostanou veškeré podklady a informace k podání nabídky a mají dostatek času si vše promyslet i prověřit.
- Vyhlášení termínu pro podání nabídek: Všem, kteří projevili ochotu o byt „soutěžit“, pošlu stejné otázky a termín, do kdy přijímáme nabídky s příslušnými odpověďmi.
- Vyhodnocení s majitelem: Společně s prodávajícím si sedneme k předloženým nabídkám. Probereme výhody i rizika jednotlivých podaných nabídek a prodávající si vybere tu nejlepší pro něj.
Pokud bychom zjistili, že mezi zájemci je ochota nejlepší nabídku ještě „trumfnout“, vyhlásíme druhé kolo.

Výběrové řízení je dle mého názoru nejférovější nástroj, jak vybrat toho nejlepšího kupujícího. Prodávajícímu dává jistotu nejlepších podmínek a a kupujícím transparentní možnost o byt zabojovat.   

A jaký máte názor na takový proces prodeje / koupě Vy? ;-)

---------------------

​Další moje články na různá realitní témata najdete na mém BLOGu.
Chcete-li mě vidět "skoro naživo", mrkněte na můj Youtube kanál.
A jestli si chcete počíst víc, napsal jsem i E-book.

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky? Napište mi!
Články do blogu píšu každý měsíc. No a ten příští příspěvěk může být zrovna na to Vaše téma! ;-)

Líbí se Vám moje články nabo moje práce?
Sledovat mě můžete na mém FB profilu, Linkedinu, Youtube, Instagramu nebo TikToku.