Můj blog Koronavirus a ceny bytů v Praze

Koronavirus a ceny bytů v Praze
Robert Frolík, 31.3.2020

Na internetu se začínají objevovat různé informace a předpovědi vývoje cen nemovitostí. Kromě skutečných realitních odborníků, za něž považuji především zkušené realitní makléře a developery, kteří působí v realitách déle jak 20 let a dokáží tedy alespoň odhadnout budoucí vývoj realitního trhu, se objevují i názory davu. Dav laiků, kteří „všechno ví a mají patent na rozum“. Píšou své „odborné“ názory do diskuzí pod různými články, reagují všemi možnými výroky na nabídky nemovitostí na internetu, postují své „chytré“ myšlenky na sociálních sítích. A pokud je hlas davu dostatečně silný, většinou časem přehluší názory odborníků úplně stejně, jako se to dělo se všemi možnými událostmi v dobách minulých. 

Nejhorší situace je, když se takových rádoby „odborných“ informací chytí média a začnou šířit strach a paniku mezi lidmi. Protože co se řekne a napíše v médiích (dnes převážně v televizi nebo na internetu), to je přeci pravda! Ano, vítejte v českém, lehce ovlivnitelném stádu. Věřím, že právě Vy mezi to stádo nepatříte, už jenom proto, že čtete různé názory, hledáte si informace, třídíte je a snažíte se na věc dívat „selským rozumem“. Protože ten je většinou ten jediný správný! 

Netřeba hledat jakákoliv složitá řešení a analýzy, na co je současný svět, který zapomněl uvažovat jednoduše, zvyklý. Zapomněli jsme totiž uvažovat prostým rozumem a na všechny naše „složité“ problémy hledáme ještě složitější řešení a pak se divíme, že vlastně nic nefunguje.

Realitní trh není zas tak složitý, jak se může zdát. Ano, je to odvážné tvrzení, ale když se na něj podíváte jednoduchou optikou, dáte mi za pravdu.

To nejdůležitější, co realitní trh ovlivňuje, je poměr nabídky a poptávky. Všechno ostatní si teď odmyslete, protože je to nedůležité. Ve chvíli, kdy je málo nabídek a poptávka velká, ceny rostou. A tempo růstu je určeno sílou poptávky. Čím větší poptávka, tím rychlejší růst. A samozřejmě to funguje i opačně. Ve chvíli, kdy je poptávka malá, růst cen se zpomalí, zastaví, případně začne i klesat. 

V nemovitostech se pohybuji více jak dvacet let a za tu dobu jsem zažil několik takzvaných „krizí“. Ekonomické, politické, hypotéční. Je úplně jedno, jak je někdo nazval. A pomalu se tu tvoří nová krize. Virová. Všechny měly jednoho společného jmenovatele. STRACH. Strach z toho, co bude, jestli dokážu zaplatit účty, jestli uživím rodinu, jestli nepřijdu o práci, jestli, jestli, jestli … Strach je jedním z nejúčinějších nástrojů ovládání lidí. Když se podíváte do historie, i stovky let zpět, je krásně vidět, co všechno strach dokáže.

Vraťme se ale k současné situaci. Máme strach z něčeho neznámého. Nevíme, co bude, jak dlouho to bude trvat a jaké to bude mít dopady. Vzpomeňte si, že ale přesně to jsme si v životě zažili už tolikrát! A co se vždycky stalo? Po krátkém období paniky přišel dočasný útlum a až panika opadla, nebezpečí zmizelo nebo jsme si na něj zvykli, opět přišel růst. ZVYKLI. To je další důležité slovo. Zvykli jsme si na danou situaci, přizpůsobili jsme se jí a najednou se zase vše vrátilo k normálu, vše se rozhýbalo a vesele se jelo dál. 

Stejně tak to bude i s touto situací, kdy náš strach ovládá Koronavirus nebo chcete-li s Covid-19. A ruku v ruce s ním negativní články a výroky, jak bude průser, jak se z toho bude celá zeměkoule vzpamatovávat roky, jak ceny nemovitostí prudce poklesnou, jak se na trh vrhne tisíce bytů z Airbnb, že majitelé budou nájemníky ještě prosit, aby si jejich byt pronajali, že prodejní ceny bytů poklesnou o 30% a podobné nesmysly. Proboha, nenechte se vysmát!!!

Pokles cen je zbožné přání všech, kteří na to nemají. A že jich je bohužel hodně. Žijeme v době, kdy ceny nájmů i prodejů bytů v Praze dosahují cen měst jako je Berlín, Londýn a podobně. Některá velká města světa jsme v cenách nemovitostí už dokonce předčili. Speciálně ta americká, se kterými se neustále rádi srovnáváme. Jenže americký realitní trh není evropský, Čechy nejsou západní Evropa (i když si na to neustále hrajeme), Praha se ve všem vymyká zbytku ČR a v žádném případě nelze tyto jednotlivé trhy srovnávat.

Praha vždycky byla a vždycky bude unikátní realitní trh s vlastními pravidly. Vždycky se bude vymykat zbytku republiky a vždycky tu budou velké rozdíly mezi ekonomickými vrstvami obyvatel, mezi jednotlivými čtvrtěmi i mezi mladými a starými lidmi. A tam je to znát nejvíce. Mladí by chtěli všechno hned a nejlépe zadarmo. Velké platy, malé nájmy, nízké prodejní ceny bytů. Od nich nejčastěji slyším kritiku současných cen, jak jsou byty předražené, že majitelé jsou vydřiduši a realiťáci zloději. Ti starší už dobře vědí, že nic v životě není zadarmo, že na všechno je potřeba si občas utrhnout od huby a že život není jen permanentní mejdan.

Pražský realitní trh na všechny změny vždy reagoval s několikaměsíčním zpožděním. A je to logické. Realitní trh je ovlivněný mnoha faktory a jedním z nich je i „vyčkávací pozice“ majitelů nemovitostí. Přirozeně nebudou zlevňovat své byty nebo je hromadně prodávat první den, kdy vyjde nějaká negativní zpráva. A stejně tak je tomu i nyní.

Naprosto lživé jsou zprávy, že se na trhu s dlouhodobými pronájmy rázem objevilo (nebo objeví) 6.000 bytů doposud pronajímaných krátkodobě na Airbnb. Nebo že majitelé nezvládnou splácet byty, které mají nakoupené na hypotéky a začnou se jich stovky (ne-li tisíce) objevovat na trhu a tím se zhroutí jak trh s prodeji, tak i trh s pronájmy. Za takové informace by si jejich šiřitelé zasloužili pořádnou facku z obou stran tak, jako jsme to dostávali od našich rodičů za nějaký prohřešek v dětství. Abysme si na příště řádně rozmysleli, jestli to uděláme znovu.

 

CO NÁS TEDY ČEKÁ? Žádná velká změna to nebude! Realitní trh se na pár měsíců zpomalí, právě ze strachu z toho co bude, kvůli omezení volného pohybu lidí a pro nedostatek peněz v oběhu. Virová situace se za pár měsíců uvolní, strach opadne a vše se pomalu začne vracet ke stavu, který byl před ní. Část lidí bude přirozeně ještě nějakou dobu šetřit, aby se vzpamatovala z většího výpadku peněz. 

 

PRONÁJMY BYTŮ

Bude zvýšená poptávka po menších a levnějších bytech k pronájmu, aby lidé ušetřili na tom největším výdaji a to je výdaj za bydlení.

Někteří „vychytralí“ zájemci o nájemní byty budou majitele přesvědčovat k nízkým cenám a strašit je krizí nebo nabízet směšné částky za pronájmy a budou se tak snažit najít hlupáka, který jim pronajme byt extrémně levně.

Větší, dražší nebo atypické byty k pronájmu se zlevní. Pravděpodobně dočasně zlevní i běžné byty, odhaduji tak o 10 %.

Bytů k pronájmu na trhu výrazně nepřibude, protože většina majitel bytů z Airbnb si bude chtít udržet svůj zvýšený příjem v tomto systému a hned, jak bude ta možnost, vrátí je opět na krátkodobé pronájmy. Některé zoufalé hotely a ubytovací zařízení dočasně nabídnout (už i nabízejí) jejich apartmány k dlouhodobému pronájmu. Ten však bude omezený max. na 1 rok, aby se mohli co nejdříve vrátit k pronájmu turistům, stejně tak jako byty dočasně hozené na trh ze systému Airbnb.



PRODEJE BYTŮ

Ani v tomto segmentu neočekávám žádnou závratnou změnu. Kdo bude potřebovat řešit změnu vlastního bydlení, ten jí bude řešit bez ohledu na to, zda je nějaká „krize“ nebo ne. Protože v takové situaci je úplně jedno, jestli prodá svůj byt levněji. On totiž i levněji koupí. Stejně tak jako v době růstu dráž prodá, ale zároveň musí i dráž koupit. Rozhodně nás tedy nečeká zamrznutí trhu s prodeji bytů. Možná se naopak dočkáme i toho, že pokud se zruší (nebo na nějakou dobu odpustí / odloží) daň z nabytí, že se na trhu zrealizuje prodejů i více, než v době před virem. 

Majitelé bytů s hypotékou také nebudou své byty hromadně prodávat. Díky opatřením bank, které už jsou pár let ostřejší, má málokterý majitel tak rizikovou hypotéku, že by ho tato dočasná situace natolik ohrozila, aby musel svůj byt ihned prodat. Ano, pár takových se najde, ale bude jich opravdu jen pár. Navíc zájem bank není byty zabavovat pro neplacení hypotéky a následně je prodávat. Na to banky ani nejsou zařízené. Jejich zájem je jednoduše vybírat splátky hypotéky. Takže raději se s lidmi domluví na dočasném snížení nebo odložení splátek.

Zlevní hodně drahé, velké nebo atypické byty, které už nyní měly cenovku mimo hladinu akceptovatelnou trhem. Je spousta majitelů, kteří si myslí, že prodají za nesmyslné ceny. Bez ohledu na to, v jaké době nebo v jaké situaci na trhu prodávají. A často jim to ani makléři neumí / nechtějí vymluvit a nedokážou je přimět je k reálné ceně.

Developerům se dočasně přibrzdí výstavba díky omezení pohybu pracovníků a všech jejich dodavatelů. To může naopak způsobit růst cen nových bytů, a to kvůli jejich nedostatku. A pokud porostou ceny nových bytů, tak logicky porostou i ceny starších bytů. To s určitým zpožděním způsobí i opětovný růst nájmů, protože trh s prodeji i s nájmy jsou dost propojené nádoby.

Na trhu se objeví větší poptávka po koupi bytů na investici. V každé krizi, kdy se očekává pokles cen komodit, v našem případě bytů, ihned zpozorní silní investoři, kteří začnou levně nakupovat, aby následně, až se trh vrátí do normálu, mohli se ziskem prodávat. A to už začalo. Už se objevily první inzeráty na výkup bytů. I toto může s odstupem několika měsíců naopak způsobit opětovný růst cen bytů na prodej.


A to všechno už tu historicky od revoluce bylo několikrát a vždycky to mělo stejný / podobný průběh.
MYSLÍTE, ŽE TO TENTOKRÁT BUDE JINAK? Napište mi, Váš názor mě zajímá! ;-)


---------------------

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky?
Napište mi! Články do blogu píšu každý měsíc a ten příští může být zrovna ten Váš! ;-)

Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma! 

Novinky a informace o mě, o realitách a o realitním trhu najdete také na mém Facebookovém profilu.