Můj blog Není makléř jako makléř!

Není makléř jako makléř!Robert Frolík, 5.10.2020

Za svojí více než dvacetiletou praxi jsem už řešil mnoho případů, kdy za mnou přišli majitelé nějaké nemovitosti s tím, že už spolupracují s jiným makléřem a že nejsou spokojeni s výsledky nebo že dokonce s ním mají nějaké trable (lži, podvody, neoprávněné mluvní pokuty a pod.).

Nespokojenost majitelů byla většinou zapříčiněna tím, že makléř nesplnil své sliby, případně přání nebo očekávání majitelů. Většinou to bylo tak, že "když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají" a nakonec jen "skutek utek!"

"My jsme největší, nejrychlejší, prodáme Vám to nejdráž, u nás za prodej neplatíte žádnou provizi, inzerujeme na padesáti realitních serverech, jsme specialisti na tohle nebo tamto, Vaší zakázku si budeme sdílet s pobočkami v celé republice ..." a podobná lákadla. Většinou ani jedno v reálu moc nefunguje.

A proč nefunguje? Protože prodej nemovitostí nikdy není o značce, ale o člověku! O tom konkrétním makléři! A o tom, jak je schopný makléř a jak se zakázce věnuje. Naslibovat majiteli hory doly je velmi snadné, ale splnit takové sliby je prakticky nemožné. 

Když za mnou takový nespokojený majitel přijde, tak první co udělám je, že zanalyzuji práci daného makléře. Jestli si nejprve vyslechl důvody prodeje, potřeby a očekávání majitele, jak dobře nemovitost připravil (např. drobné designové úpravy a opravy jako je úklid, malování, vystěhování nepotřebných věcí, doplnění chybějících, sladění designu interiéru, homestaging, vytipování vhodné cílové skupiny, cenová analýza, strategie prodeje / pronájmu), jak má nabídku nemovitosti zpracovanou (popis, fotky, video, plánek, doplňující informace), kde a jak nemovitost inzeruje (realitní servery, sociální sítě, youtube, banner na nemovitosti atd.), jak má nastavenou cenu, jakým způsobem (a jestli vůbec) s majitelem v průběhu inzerce komunikuje, jestli spolu vyhodnocují statistiky a odezvy, atd atd.

Většinou je špatně už samotná prezentace. Naprosto nepřipravená nemovitost na focení, nekvalitní fotky, zbytečně focené detaily místo celku, tmavé, rozmazané fotky, focené na mobil. Chybějící plánek, video, technické informace. Nudný, nic neříkající inzertní text. Žádné zacílení na tu správnou skupinu kupujících / nájemců. Žádná výzva k akci.

Dále je obvykle špatně nastavená cena. Chybí jakákoliv cenová analýza, porovnání trhu a zrealizovaných nemovitostí. Cena je většinou moc vysoká a často např. s poznámkou "+ provize RK". Nikdo se už ale z inzerce nedozví, kolik ta provize vlastně je. Někdy je cena adekvátní, ale v kombinaci se špatnými fotografiemi a celkově mizerným vizuálem působí nabídka nemovitosti neatraktivně a spíše odrazuje.
U pronájmů je vzhledem ke kvalitě nemovitosti a jejímu vybavení často přehnaný požadavek na několikaměsíční jistotu / kauci, k tomu ještě provize od nájemců atd.. 

Další problém je samotná inzerce. Hodí se to na X realitních serverů (většinou i ve špatnou dobu) a to je vše. Čeká se. Žádná práce s aktualizací nabídky, žádné sociální sítě, žádný reklamní banner na nemovitosti. Nesleduje se a nevyhodnocuje se statistika návštěvnosti. Makléř nezná názor ani těch pár zájemců, kteří se na nemovitost přišli podívat. Nezískává zpětnou vazbu od zájemců a nevyhodnocuje jí.

Z výše uvedených (a z mnoha dalších) důvodů není o nemovitost valný zájem. Nabídka nemovitosti leží několik měsíců ladem a jediný výsledek je minimální zájem o ní. Případně po nějakém čase makléř začne nutit majitele ke slevě. Sleví se jednou, dvakrát a ani to nepomůže. Celý proces prodeje / pronájmu se totiž díky dlouhému období nabízení a několika slevám překlopil do "negativní pozice".

V ten okamžik už většinou majiteli dojde trpělivost a hledá si jiného makléře.

-----

Poslední příklad, který mohu z této praxe uvést, byl pronájem atypického, základně zařízeného bytu 1+kk s lodžií v Praze 6 - Podbabě. Jedna velká realitka (pobočka celosvětové franšízy) nabízela tento pronájem neúspěšně déle jak 3 měsíce. Kromě toho, že v bytě podle současných trendů udělali velmi drobný homestaging, 3D scan, plánek + celkem obstojné fotografie, tak zanedbali prakticky všechno ostatní. Startovní cena byla moc vysoká (cca o 20% vyšší, než reálná cena v této lokalitě), makléř/ka se po spuštění inzerce zřejmě nabídce moc nevěnoval/a. Byt byl díky svému atypickému půdorysu rozdělen pouze na kuchyňskou (+ jídelní) a spací (ložnicovou) část. Zcela chyběla obývací část a nebylo možné jí tam díky nábytku dodělat. Požadavek majitelů na nájemce byla jedna osoba, kauci žádali dva nájmy. 

Výsledkem více jak třímesíčního "snažení" předchozího makléře/ky byly jen 4 prohlídky, 2x snížení ceny a stále žádný zájem. Jen zoufalost majitelů, kteří očekávali, že takový byt půjde ihned "do světa". A po takové době nabízení to už potřebovali vyřešit opravdu rychle.

Když jsem se do nabídky pustil já, prošel jsem si s majiteli všechna pozitiva i negativa bytu, udělal analýzu práce předchozího makléře/ky, okolních nabídek podobných nebo srovnatelných bytů a momentálního stavu trhu, stanovil jsem správnou cenu, vytipoval cílovou skupinu, nechal jsem byt profesionálně vyfotit a zpracovat 3D půdorys, napsal jsem poutavý reklamní text, instaloval reklamní banner na lodžii a začal jsem byt nabízet. Na svém webu, ve své databázi poptávajících, na předních realitních serverech, sociálních sítích, youtube, googlu atd. S majiteli jsem, díky jejich vytíženosti a nepřítomnosti v Praze, po celou dobu komunikoval výhradně telefonicky a po Whatsappu. 

Za dva dny od spuštění nabídky jsem měl několik zájemců a třetí den už byly první prohlídky. Další zájemci byli připraveni v pořadí. Do konce prvního týdne měli majitelé na výběr ze třech zájemců. Dva single pánové a jeden mladý pár. Seřadil jsem zájemce do pořadí, jak bych majitelům doporučoval si je vybrat a jako obvykle mi to majitelé potvrdili, že s tím souhlasí. Dostal jsem pokyn jednat o podpisu nájemní smlouvy. Plná moc k podpisu šla poštou. 

Mladý pár jsme dali na třetí místo. Jednak kvůli požadavku majitelů, že chtějí jednu osobu a jednak kvůli tomu, že na prohlídce váhali nad cenou nájmu. Což bylo znamení, že byt se jim sice líbí, ale mohl by být problém v tom, že ho nezvládnou uplatit. Pro druhého i prvního zájemce v pořadí byla cena dobrá a oba se vyslovili tak, že se mohou nastěhovat prakticky okamžitě. Námi preferovaný první zájemce nakonec zjistil, že by musel u svého současného majitele dodržet alespoň jednoměsíční výpověď. A to ho ve spojení s požadavkem majitelů na co nejdřívější nastěhování odsunulo nakonec na druhé místo. Zavolal jsem druhému zájemci a během pár dní jsme měli vykomunikovanou smlouvu i s jeho firemním právníkem. Byl to cizinec a byt mu platil jeho zaměstnavatel (česká firma). 

Nájemní smlouvu jsme podepsali a byt ihned předali do 14 dní od spuštění inzerce bytu. Za nájemní cenu a kauci, kterou jsem doporučil majitelům já. Za podmínek jedné osoby a se zanecháním vybavení bytu, jak to chtěli majitelé. S veškerou komunikací na dálku, se zastoupením plnou mocí, s podpisy nejprve mailem a posléze papírově a s převody veškerých plateb na bankovní účet. Předání bytu jsem s nájemcem provedl jen já v zastoupení majitelů. Všichni naprosto spokojeni.

-----

A podobně se to děje i u prodejů, kde kladu ještě větší důraz důkladnou analýzu a přípravu před prodejem (analýza trhu, ceny, konkurecne, situace na trhu, nabídková strategie a pod.), na přípravu nemovitosti před focením a natáčením videí, na stanovení správné prodejní ceny, aby nebyla ani moc nízká, ani moc vysoká a na mnoho dalších věcí.

Výsledkem mé práce je, že za minimálně posledních 5 let jsem neměl obchodní případ, který bych úspěšně nedokončil (prodej / pronájem) a že v 95% případů jsme nemuseli s majiteli řešit žádné větší obtíže při hledání kupce / nájemce (sleva z ceny, úprava prezentace, neadekvátně dlouhá nabídková doba, nevhodný nájemce a pod.). Samozřejmě nikdo není dokonalý, takže v těch 5ti procentech případů jsme nějaké drobné záležitosti řešili a nakonec vždy víceméně ke spokojenosti všech.

Zásadně pracuji jen na několika nemovitostech najednou, protože jen tak dokážu vše dobře připravit, sledovat, vyhodnocovat a věnovat se tomu naplno tak, abych se svou prací byl spokojený nejen já, ale i majitelé a zájemci.

Pokud vy ještě nejste rozhodnuti, komu svěříte do rukou svojí nemovitost nebo přes koho si nějakou koupíte nebo pronajmete, ozvěte se mi, potkáme se a popovídáme si o všem podrobněji. 

A do té doby můžete sledovat mojí práci na mém webu, FB profilu, Googlu, Youtube, Linkedin nebo Instagramu. Stačí si kdekoliv najít spojení "Robert Frolík" nebo "Reality Frolík".


---------------------

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky?
Napište mi! Články do blogu píšu každý měsíc a ten příští může být zrovna ten Váš! ;-)

Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma! 

Novinky a informace o mě, o realitách a o realitním trhu najdete také na mém Facebookovém profilu.
Můžete mě sledovat i na Youtube, Instagramu nebo Linkedin.