Můj blog Realitní krize. Přijde, kdy a jak bude vypadat?

Robert Frolík, 4.6.2018

Realitní krize, realitní bublina, hypotéční krize, předražené byty, přehřátý trh ... Každý to nazývá jinak, ale základ je stále stejný - ceny bytů, úroky hypoték, strach z neznáma. 

Spousta lidí přirovnává současnou situaci ke krizi kolem roku 2008.
Oproti minulosti jsme ale v poněkud jiné situaci.

Současný realitní trh je "vychýlený z normálu" hned z několika důvodů:
- dlouhodobě levné úroky hypoték
- zvýšená poptávka po vlastním i nájemním bydlení
- nedostatek bytů na trhu
- rychlý nárůst prodejních cen
- rychlý nárůst nájemních cen
- daň z nabytí, zpřísněné podmínky hypoték
- pomalý růst platů

Krize roku 2008 byla přibližně stejná v celé republice. Současný realitní trh je ale výrazně jiný ve velkých městech a výrazně jiný ve zbytku republiky. Důvod je prostý: lidé se stále častěji přesouvají z venkova do velkých měst. Praha byla, je a vždycky bude výrazně odlišným trhem nejen od zbytku republiky, ale i od jiných větších měst. Já budu popisovat situaci s byty v Praze.

Pojďme si projít jednotlivé faktory, které současný pražský realitní trh "dohnaly" tam, kde aktuálně je:

DLOUHODOBĚ LEVNÉ ÚROKY HYPOTÉK
Úrokové sazby hypoték jsou stále pod 3%, což z hypoték dělá velmi levně půjčené peníze. Tím pádem si hypotéky berou (a nakupují byty v Praze) i lidé, kteří by to jinak ani neudělali.

ZVÝŠENÁ POPTÁVKA PO VLASTNÍM I NÁJEMNÍM BYDLENÍ
Jsme národ, který je dost konzervativní a velmi orientovaný na vlastnictví. Když pominu fakt, že kromě nemovitostí není pro drobného konzervativního investora (kterým je většina z nás), kam investovat, je zde i druhý fakt, že češi prostě rádi "vlastní". 

Mnoho lidí se také za poslední roky přestěhovalo z venkova a menších měst do Prahy a do jiných větších měst, kde je lepší příležitost najít si práci a více možností uplatnění a společenského vyžití. A protože lidé ve městech již zůstávají a na venkov se nevrací, zvýšila se tak poptávka po bytech ke koupi, a to přirozeně začalo hnát ceny bytů nahoru. 

Po nějaké době ale nárůst ceny bytů na prodej způsobil, že mnoho lidí na prodejní ceny nedosáhlo. I když o tom původně neuvažovali, byli nakonec nuceni jít do pronájmu. V tu chvíli, kdy se zvýšila poptávka po bytech k pronájmu se začaly zvyšovat i ceny nájmů.

Developeři dlouhodobě hlásí problémy s novou výstavbou, na trhu je nedostatek bytů v řádu desetitisíců. A to už je opravdu velké číslo!

RYCHLÝ NÁRŮST CEN
Zvýšená poptávka po bytech ke koupi i k pronájmu vyšponovala za poslední dva roky ceny bytů extrémně vysoko. Speciálně ceny prodejní. Je sice již znát zpomalení růstu, které si myslím, že se letos úplně zastaví, ale zájem o byty je stále.
 

DAŇ Z NABYTÍ A ZPŘÍSNĚNÉ PODMÍNKY HYPOTÉK
Daň přenesená na kupujícího a horší dostupnost hypoték (snížená hranice, kolik peněz Vám může banka půjčit oproti hodnotě nemovitosti) postupně způsobuje pomalý pokles zájmu o koupi bytů. Zatím se o tom moc nemluví, ale je to fakt. Mnoho lidí díky kombinaci "vysoká prodejní cena + nižší limit hypoték + daň z nabytí" si prostě koupi bytu v Praze absolutně nemůže dovolit. Daň z nabytí je dle mého názoru nespravedlivá, naopak přístup bank, kdy snížily výši poskytnutých peněz, je podle mě krok, jak případnou krizi zmírnit. Český trh byl vždy o něco jiný, než ty západní, které jsme v krizi 2008 sledovali a nebude tomu jinak ani tentokrát. Banky jsou opatrnější, a více si nyní hlídají, komu a kolik půjčí.
 

POMALÝ RŮST PLATŮ, EKONOMIKA OBECNĚ
Oproti rychlému růstu cen bytů k prodeji i k pronájmu rostou pražské platy velmi pomalu. Když pomineme ceny nemovitostí, tak se každoročně zvyšují i ceny všeho ostatního: potravin, energií, benzínu, služeb. Ve spojení s drahými cenami nemovitostí a pomalu rostoucími platy to má pak jediný následek: trh s byty se pomalu přestává hýbat.
 
Lidé se nestěhují ani z nájemních bytů, protože jen prosté přestěhování se jsou pro ně velké výdaje (provize makléři, poplatek stěhovákům, případně nový nábytek a vybavení). Často je i výhodnější zůstat bydlet tam, kde aktuálně v nájmu jsou už jen z toho důvodu, že se svou současnou nájemní smlouvou mají o několik let nižší nájemné, než aktuálně na trhu je.

Byty se nekupují už takovým tempem, jako to bylo před dvěma lety, a to z důvodu vysokých cen, ke kterým je nutné připočítat daň z nabytí a požadavek na výrazně větší zásobu vlastních peněz v případě využití hypotéčního úvěru. Často je tato částka tak vysoká, že pro mnoho lidí je naprosto nereálné si byt koupit, protože nejsou schopni tuto částku dát z vlastních zdrojů dohromady.
 

PŘIJDE TEDY KRIZE?
ANO! Nebude to letos, pravděpodobně ani příští rok, ale přijde! Nenazýval bych to doslova "krize", ale návrat do normálu. Letos předpovídám postupné uklidnění trhu, konec růstu a ustálení cen. Pokles poptávky po bytech. Příští rok pravděpodobně v některých méně zajímavých lokalitách i pokles cen bytů. Jak bude velký lze těžko odhadovat, jelikož realitní trh ovlivňuje nespočet faktorů, které se do té doby mohou ještě výrazně změnit. Postupný, pozvolný, ale dlouhodobý růst úroků hypoték. Přetrvávající nedostatek nových bytů. Rozhodně ale nebude krize stejná jako v roce 2008.

---------------------

DALŠÍ ČLÁNKY NA TOTO TÉMA SI MŮŽETE PŘEČÍST ZDE a ZDE.

---------------------

Jaké téma Vás zajímá? O čem byste si chtěli přečíst?
Napište mi, zpracuji pro Vás další článek.

Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma!

Novinky a informace o mě, o realitách a o realitním trhu najdete také na mém Facebookovém profilu.