Můj blog Nestanovujte si cenu sami!

Robert Frolík, 3.12.2020
 

Když přemýšlíte nad prodejem nebo pronájmem své nemovitosti, jak si určíte její cenu? Stanovíte si jí sami nebo to necháte na makléři? A co myslíte, že je lepší?

Jako vlastníci nemovitosti si většinou nedokážete určit její správnou tržní cenu.

Proč? Protože máte neobjektivní vnímání hodnoty vaší nemovitosti! A je to přirozené. Svojí nemovitost jste za těžce vydělané peníze koupili (nebo zdědili jako rodinný majetek), upravili jste si jí, zrekonstruovali, vytvořili si v ní svůj domov a prožili jste v ní část svého života. 

Už jen to (a nejen to) vám hodně zkresluje objektivní vnímání její hodnoty. Subjektivně jste přesvědčeni, že má vyšší hodnotu, než jaká je její skutečná tržní cena. Nevnímáte negativa své nemovitosti jako jsou např. drobné nedodělky, neprofesionálně provedé úpravy (často svépomocí) či dokonce stavební vady. Většina majitelů řekne: "ale nám to nevadí, my jsme si na to už zvykli" nebo "vždyť to není tak hrozné" ev. "ale to jsou jen maličkosti". Stejně tak nevnímáte negativa domu, ve kterém se nachází váš byt, nebo lokality, kde ta daná nemovitost leží. Vyzdvihujete jen pozitiva a hodnoty, které jste do nemovitosti vložili. Peníze, vlastní úsilí, čas. Porovnáváte svojí nemovitost s jinými. Chcete získat co nejvyšší cenu. Potřebujete si z prodeje koupit jinou nemovitost, podělit potomky, zaplatit dluhy, zabezpečit se na stáří. Chcete stejnou nebo ideálně vyšší cenu, než za kterou prodal soused. Neznáte dobře realitní trh, nezahrnete do cenové úvahy všechna potřebná kritéria. Nemáte přístup do těch správných databází, neznáte chování zájemců v dané lokalitě, poměr nabídky a poptávky a spoustu dalšího. Myslíte si, že to není zas tak těžké. O tom všem jsem psal už v několika svých článcích, např. v článku "To zvládnu sám" nebo "Prodám to za stejnou cenu".

Ano, dělá to tak většina z nás, protože tak nám to přijde správné a přirozené. Ale pořád je to neobjektivní a ve finále může být tímto způsobem stanovená cena i tou jedinou a hlavní překážkou úspěšného prodeje! Rozumím Vám. Není lehké se oprostit od všech těchto subjektivních pocitů, vjemů, vzpomínek a přání. Nejhorší je, když se majitel považuje za většího odborníka, než je jím vybraný makléř. O tom jsem psal v článku "Jak ne/prodat byt v Praze".

A proto by měl cenu vaší nemovitosti stanovovat vždy makléř!

On v tom procesu prodeje nebo pronájmu je ze všech tří stran ten jediný, který vše vnímá objektivně. Není ani prodávající, který přirozeně chce získat co nejvyšší cenu a není ani kupující, který samozřejmě chce koupit co nejlevněji. Navíc, pokud je v dané lokalitě  a segmentu nemovitostí zkušený, má dostatečně dlouhou praxi a potřebné znalosti, umí odhadnout tržní cenu nejlépe! Úmyslně píši "odhadnout", protože výslednou prodejní cenu nebo cenu nájmu stejně potvrdí trh. Ceny nemovitostí jsou totiž velmi pohyblivé v čase, lokalitě i v daném segmentu. Jak už jsem psal v jiných svých článcích, ovlivňuje je desítky kritérií.

Zkušený realitní makléř posoudí cenu nejen ze svého odborného pohledu a dlouholetých znalostí místního trhu, ale i porovnáním nabídkových cen z inzercí, realizovaných cen z Katastru, jím realizovaných nemovitostí v dané lokalitě, aktuální situace v dané lokalitě (počet srovnatelných nabídek, ceny podobných nemovitostí, zájem o danou lokalitu a druh nemovitostí, délka jejich nabízení), zvážením dosavadního a předpokládaného vývoje trhu a z mnohých dalších pohledů. Vyslechne si samozřejmě i představy a přání vás jako majitelů a to vše zahrne do výsledného návrhu.

Ideálně stanoví cenové rozmezí (maximální a minimální nabídkovou cenu), ve kterém byste se měli pohybovat. A proč cenové rozmezí? Stanovit si cenové rozmezí je velmi důležité! Budete mít prostor pro možnou korekci ceny v případě, že se objeví kupec nebo nájemce, kterému se bude vaše nemovitost líbit, ale cena se mu bude zdát drahá nebo pro případ, že ani po dostatečně dlouhé době nabízení nebude o vaší vaší nemovitost ten dostatečný zájem. Zájem makléře je samozřejmě prodat nebo pronajmout vaší nemovitost za co nejvyšší cenu, protože čím vyšší ceny dosáhne, tím vyšší je jeho provize. Mimo jiné vám ušije i prodejní strategii na míru a poskytne odpovídající služby. Něco málo jsem zmínil v článku "Jak na své nemovitosti vydělat co nejvíce".

Ve světě je už dávno známé, že nejlepší obchod je tzv. "win-win", z anglického "vítěz-vítěz". Česky řečeno kompromis. U nás v Čechách se to stále ještě učíme. Všichni účastníci takového obchodu odcházejí od jednání spokojeni. Majitel je spokojený, že dobře prodal nebo pronajmul, protože vše proběhlo v rozumně dlouhé / krátké době a že i po drobné korekci získal dobrou cenu, se kterou už předem počítal v tom stanoveném cenovém rozmezí a zájemce je spokojený, že dobře koupil, protože si dokázal vyjednat určitou slevu. Samozřejmě je spokojený i makléř, protože zprostředkoval dobrý obchod pro obě strany.

Uvažujete i vy o prodeji nebo pronájmu své nemovitosti?
Ozvěte se mi, potkáme se a popovídáme si o všem podrobněji. ;-)

---------------------

DALŠÍ ČLÁNEK NA PODOBNÉ TÉMA SI MŮŽETE PŘEČÍST ZDE.

---------------------

​

Zajímá Vás nějaké realitní téma? Chcete zodpovědět právě Vaše otázky?
Napište mi! Články do blogu píšu každý měsíc a ten příští může být zrovna ten Váš! ;-)

Líbí se Vám moje články a chcete je pravidelně odebírat?
Napište mi, budu Vám je cca 1x měsíčně posílat zdarma! 

Novinky a informace o mě, o realitách a o realitním trhu najdete také na mém Facebookovém profilu.
Můžete mě sledovat i na Youtube, Instagramu nebo Linkedin.